A crise imobiliária na China está se intensificando, com grandes consequências para uma das maiores incorporadoras do país, a China Vanke, que ocupa a sexta posição entre as construtoras mais vendidas. A situação se agravou após um comunicado emitido no dia 26 de novembro, onde a empresa anunciou a convocação de uma reunião com credores. O objetivo é discutir a prorrogação do pagamento de um título que vence em 15 de dezembro. A votação sobre a extensão ocorrerá de forma virtual no dia 10 de dezembro.
As notícias levantaram preocupação sobre a capacidade da Vanke de honrar suas dívidas, resultando em uma queda de mais de 50% nos títulos da empresa negociados na bolsa. Um dos títulos caiu de um valor nominal de 100 para cerca de 20 yuans. As ações da Vanke listadas em Shenzhen alcançaram o menor valor em 11 anos, embora o índice de ações CSI 300 tenha registrado uma ligeira alta após a divulgação da notícia.
O título em questão foi emitido em 2022, no valor de 2 bilhões de yuans (aproximadamente US$ 282 milhões) e com juros de 3%. A Vanke propôs diversas opções de prorrogação, todas exigindo a aprovação de 90% dos detentores, visando adiar o pagamento por 12 meses. Além disso, a empresa protocolou pedidos relacionados a um título de 3,7 bilhões de yuans que vence em 28 de dezembro.
Entretanto, adiar os pagamentos pode não ser suficiente para resolver os problemas financeiros da Vanke. A agência S&P rebaixou a nota de crédito da empresa no dia 28 de novembro, destacando que a Vanke enfrenta 11,4 bilhões de yuans em dívidas que vencerão nos próximos seis meses e deve operar com fluxo de caixa negativo, envolvendo uma situação crítica de liquidez. A S&P indicou que um eventual adiamento pode ser interpretado como uma reestruturação em dificuldades. A Moody’s também classificou a proposta como problemática.
Nos nove primeiros meses deste ano, a Vanke reportou um prejuízo líquido de 28 bilhões de yuans, um aumento em comparação aos 17,9 bilhões do mesmo período do ano anterior. Suas obrigações em juros totalizavam 362,93 bilhões de yuans em setembro. A crise imobiliária na China já causou calotes em outras grandes incorporadoras, como a Evergrande e a Country Garden. Embora o maior acionista da Vanke seja o Shenzhen Metro Group, uma estatal, isso não garante que a empresa consiga evitar a crise.
A presença da Shenzhen Metro, que detém 27% das ações da Vanke, levou ao aumento do controle sobre a empresa. Ela promoveu mudanças na diretoria, substituindo o presidente anterior e enviando executivos para a gestão. Também forneceu empréstimos e investiu em inovações, como o uso de robôs para entregas. Contudo, a queda no valor das ações da Vanke resultou em prejuízo de 8,48 bilhões de yuans para a Shenzhen Metro entre janeiro e setembro deste ano. Recentemente, a Shenzhen Metro passou a exigir garantias mais rigorosas, levando a Vanke a hipotecar suas ações em uma subsidiária listada em Hong Kong.
As dificuldades financeiras da Vanke também refletem uma mudança na abordagem do governo central. A intenção de redistribuir o ônus da reestruturação visa que os credores compartilhem as perdas, aliviando a pressão sobre os governos locais. Apesar do suporte dado pela Shenzhen Metro, a estatal não possui controle acionário superior a 50% e sua representação no conselho não é majoritária.
O mercado imobiliário da China enfrenta uma queda contínua nos preços dos imóveis, com uma queda generalizada em 70 cidades desde o início de 2022. Os apartamentos da Vanke estão entre os afetados, com preços em cidades como Xiamen caindo 40% em relação aos níveis de pico. Mesmo com medidas do governo, como cortes nas taxas de juros e flexibilidade nas regras de financiamento, os preços permanecem baixos devido ao excesso de oferta e à baixa demanda.
O estoque de imóveis à venda continua elevado, com algumas cidades enfrentando um número de unidades à venda que equivale a 40 meses de vendas. Especialistas acreditam que a recuperação do mercado só deve ocorrer a partir de 2027. O governo tem pressionado para reduzir esses estoques, mas também para que as cidades financiem construtoras, complexificando ainda mais a situação financeira delas.
As dificuldades atuais estão agravando a situação dos governos locais, que tradicionalmente se sustentavam com a venda de terrenos para incorporadoras. Em outubro, o Ministério das Finanças autorizou a emissão de um recorde de 500 bilhões de yuans em títulos para ajudar a enfrentar a crise, somando 10 trilhões de yuans em emissões nos primeiros 11 meses deste ano.
Embora investidores estejam cada vez mais cientes dos riscos, o índice de ações de incorporadoras subiu 4% em 2023, enquanto as ações de bancos, que têm exposição ao risco de inadimplência, se mantiveram estáveis. O governo está relutante em adotar intervenções mais drásticas, priorizando outras áreas de desenvolvimento no próximo plano quinquenal, como modernização industrial e aumento da demanda interna. A expectativa é de que as vendas imobiliárias possam cair mais de 6% nos próximos anos, perpetuando a pressão sobre os preços. Economistas alertam que, se novas medidas não forem anunciadas, a situação tende a se deteriorar antes de apresentar melhorias significativas.
