Investir em imóveis fora do Brasil deixou de ser apenas um plano de quem já vive no exterior. Cada vez mais brasileiros estão olhando para mercados próximos, estáveis e juridicamente seguros como forma de proteger patrimônio, diversificar renda e até construir um plano de vida além das fronteiras.
Entre os destinos da América do Sul, o Chile aparece como uma das opções mais sólidas: próximo ao Brasil, dono de índices de desenvolvimento humano e liberdade econômica que lideram a região e com um sistema que garante aos estrangeiros os mesmos direitos de compra de imóveis que um cidadão local.
Para a Settee International LLC, consultoria que já apoiou centenas de brasileiros a internacionalizar suas vidas, o interesse faz todo sentido. “O Chile oferece uma equação rara na América Latina: estabilidade econômica, segurança jurídica e um processo de aquisição transparente, acessível a estrangeiros. Isso permite que o investidor se concentre no que importa: escolher a propriedade certa e planejar os retornos”, comenta Francisco Litvay, fundador da Settee.
Por que o Chile está atraindo investidores
O país combina fatores que nem sempre aparecem juntos na região: instituições sólidas, inflação controlada, crescimento consistente e um ambiente de negócios previsível. Em 2024, por exemplo, a economia cresceu 2,6% e a inflação foi de 3,9%, abaixo de vizinhos como Brasil e Uruguai. A dívida pública está em torno de 41% do PIB, praticamente a metade da brasileira, o que garante margem fiscal e reduz riscos de choques econômicos.
Essa solidez se traduz em rankings internacionais: o Chile é a 18ª economia mais livre do mundo segundo o Índice de Liberdade Econômica da Heritage Foundation, e o país mais bem posicionado da América Latina no ranking de facilidade para fazer negócios do Banco Mundial. Além disso, ocupa a 45ª posição mundial no Índice de Desenvolvimento Humano, liderando a região.
No campo da segurança, os números também se destacam. Em 2024, a taxa de homicídios foi de 5,5 por 100 mil habitantes, um patamar muito inferior ao de Brasil, Venezuela ou Honduras, que superam 20 por 100 mil. Isso fortalece a percepção de tranquilidade e torna cidades como Santiago atraentes para famílias, expatriados e empresas.
O mercado imobiliário chileno em números
A capital Santiago concentra cerca de 7 milhões de habitantes e é o centro político, econômico e cultural do país. Não à toa, a região metropolitana é também o maior mercado imobiliário chileno, com valorização média anual de 3% a 5% na última década.
A cidade oferece boa infraestrutura, transporte eficiente e qualidade de vida comparável a grandes capitais europeias, fatores que impulsionam a demanda por imóveis de alto padrão, residenciais intermediários e até locações de curta temporada.
- Valorização média anual: 3% a 5%.
- Rendimentos com aluguel tradicional: 4% a 5% ao ano.
- Ocupação em temporada curta: até 65% em bairros centrais.
- Financiamento disponível: até 80% do valor do imóvel, com taxas competitivas.
Vale lembrar que Santiago é a cidade mais cara do Chile, o que se reflete tanto nos preços de compra quanto no perfil de inquilinos, geralmente famílias de classe média e média-alta, estudantes internacionais e profissionais expatriados.
Onde investir em Santiago e arredores
A escolha da região é determinante para definir retorno e perfil de inquilino.
- Las Condes: apelidado de “Sanhattan”, é o polo financeiro e corporativo da cidade. Preços entre US$ 3.600 e US$ 4.000 por m² e taxas de aluguel que podem superar 5% ao ano.
- Vitacura: bairro residencial de alto padrão, com casas espaçosas e áreas verdes como o Parque Bicentenário. Preços variam de US$ 3.800 a US$ 4.500 por m².
- Providencia: central e bem conectada, mistura vida urbana intensa com áreas residenciais tranquilas. O metro quadrado custa entre US$ 3.000 e US$ 3.500.
- Lastarria: região cultural e boêmia, com alta procura por locações de curta temporada devido ao fluxo turístico.
- Ñuñoa: opção intermediária, com preços de US$ 2.500 a US$ 3.000 por m², bastante buscada por jovens profissionais e famílias.
Além da capital, cidades como Viña del Mar e Valparaíso oferecem oportunidades ligadas ao turismo, enquanto áreas agrícolas e vinícolas se destacam para quem busca diversificação no setor rural.
Como funciona o processo de compra de imóveis no Chile
Para adquirir um imóvel no Chile, um estrangeiro não precisa ser residente nem atender a requisitos específicos de nacionalidade ou valor mínimo de investimento. O processo é simples e transparente, podendo inclusive ser realizado à distância por meio de procuração autenticada.
Documentos básicos exigidos
- Passaporte válido.
- RUT (Rol Único Tributário), número fiscal obrigatório.
- Eventual comprovação de fundos (para garantir origem lícita e disponibilidade).
Passo a passo
- Solicitar o RUT, que pode ser feito remotamente com apoio especializado.
- Escolher o imóvel e negociar com o vendedor.
- Formalizar um contrato de depósito, garantindo a reserva.
- Realizar a due diligence, checando títulos, pendências e litígios.
- Assinar a escritura pública e registrar no Conservador de Bienes Raíces.
- Liberar os fundos e assumir a posse do imóvel.
Impostos e taxas envolvidos
Comprar imóvel no Chile envolve custos previsíveis e transparentes:
- IVA (19%): aplicado em imóveis novos, comerciais ou vendidos por construtoras.
- Imposto de selo: de 0,066% a 0,8% em contratos financiados.
- Imposto predial: anual, em torno de 1,4% para imóveis urbanos e 1% para rurais.
- Imposto sobre renda de aluguel: até 35% para pessoas físicas, 25% a 27% para empresas.
- Ganho de capital: isenção para residentes até 8.000 UF (~US$ 343 mil). Acima disso, até 35% para PF. Empresas pagam 27%. Não residentes pagam 35% fixo.
- Taxa de registro: 0,2% a 0,3% do valor.
- Taxa de notário: cerca de 0,1%, limitada a CLP 128.000.
Benefícios extras para quem deseja residir
Brasileiros contam com vantagens adicionais se optarem por viver no Chile. O Acordo do Mercosul permite solicitar residência temporária com processo simplificado. Ao se tornarem residentes fiscais, é possível usufruir de isenção de imposto sobre renda estrangeira por até seis anos. Após cinco anos, a cidadania se torna uma opção, com direito a um passaporte que permite entrada sem visto nos Estados Unidos.
O Chile reúne atributos raros na América Latina: segurança jurídica, estabilidade macroeconômica e um mercado imobiliário em crescimento contínuo. Para investidores estrangeiros, as regras são claras, o processo é acessível e os retornos são consistentes.
“Cada vez mais brasileiros percebem que diversificar patrimônio em imóveis no Chile não é só uma oportunidade financeira, mas também uma forma de ganhar previsibilidade e construir um plano B próximo de casa”, avalia Francisco Litvay.
A Settee International LLC acompanha cada etapa, da emissão do RUT ao registro da escritura, com parceiros jurídicos locais e especialistas em mercado imobiliário chileno. Para conhecer imóveis em Santiago, Valparaíso e regiões emergentes ou avaliar a estrutura tributária mais adequada ao seu perfil, acesse www.settee.io e siga @settee.io no Instagram.
